ลงทุนโกดังให้เช่าดีไหม ปี 2568? เจาะลึกโอกาสและความเสี่ยงสำหรับนักลงทุน
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การลงทุนใน โกดังให้เช่าและคลังสินค้า ได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะหลังการเติบโตของ E-commerce, Supply Chain, และอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ ที่ต้องการพื้นที่เก็บสินค้าและกระจายสินค้าไปยังลูกค้าอย่างมีประสิทธิภาพ ปี 2568 จะเป็นปีที่ดีสำหรับการลงทุนโกดังให้เช่าหรือไม่? มาวิเคราะห์กันในทุกมิติ พร้อมตัวอย่างจริงจากผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จในธุรกิจนี้!
1. เทรนด์และปัจจัยที่สนับสนุนการเติบโตของตลาดโกดังให้เช่า
📦 1.1 การเติบโตของ E-commerce และโลจิสติกส์
ตลาด E-commerce ในประเทศไทยขยายตัวต่อเนื่อง คาดว่าในปี 2568 การซื้อของออนไลน์จะยังคงเติบโต ส่งผลให้ธุรกิจ โกดังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้า (Fulfillment Centers) มีความต้องการสูงขึ้น โดยเฉพาะในทำเลที่ใกล้แหล่งผู้บริโภค เช่น กรุงเทพฯ ปริมณฑล และหัวเมืองใหญ่
ตัวอย่าง:
บริษัท ABC Logistics สร้างโกดังขนาด 5,000 ตร.ม. ที่ลาดกระบัง เพื่อตอบสนองความต้องการของแพลตฟอร์ม E-commerce และแบรนด์ที่ต้องการโกดังเก็บสต็อกสินค้า ผลลัพธ์คือ พื้นที่ทั้งหมดถูกเช่าหมดภายใน 3 เดือนแรกที่เปิดตัว และปัจจุบันมีอัตราการเช่าต่อเนื่องสูงถึง 95%
🚛 1.2 การเปลี่ยนแปลงในห่วงโซ่อุปทาน (Supply Chain)
ปัจจุบัน บริษัทต่าง ๆ ต้องการลดความเสี่ยงของซัพพลายเชน และหันมาใช้กลยุทธ์ “Nearshoring” หรือการกระจายศูนย์กระจายสินค้าให้ใกล้ตลาดเป้าหมายมากขึ้น
ตัวอย่าง:
ธุรกิจค้าปลีกเครื่องสำอางชื่อดัง X Beauty เคยใช้โกดังใหญ่เพียงแห่งเดียวที่สมุทรปราการ แต่พบว่าความล่าช้าในการขนส่งไปยังภาคเหนือและภาคอีสานทำให้เสียโอกาสขายไปมาก บริษัทจึงเลือกเช่า โกดังขนาดเล็กในเชียงใหม่และขอนแก่น เพื่อให้กระจายสินค้าได้เร็วขึ้น และสามารถลดเวลาการส่งสินค้าจาก 3 วัน เหลือเพียง 1 วัน
🏭 1.3 การขยายตัวของอุตสาหกรรมการผลิต
ภาคการผลิตและส่งออกของไทย เช่น อุตสาหกรรมยานยนต์ อิเล็กทรอนิกส์ และอาหารแปรรูป ยังคงมีความต้องการโกดังและศูนย์โลจิสติกส์เพิ่มขึ้น
ตัวอย่าง:
นิคมอุตสาหกรรม บางปะอิน มีผู้ผลิตชิ้นส่วนยานยนต์จากญี่ปุ่นเข้ามาลงทุนเพิ่มขึ้น ทำให้เกิดดีมานด์โกดังเก็บอะไหล่รถยนต์ นักลงทุนที่สร้างโกดังแบบ Built-to-Suit (ออกแบบตามความต้องการของผู้เช่า) สามารถปล่อยเช่าได้ในอัตราสูงถึง 250 บาท/ตร.ม./เดือน
2. ประเภทของโกดังให้เช่าที่น่าสนใจ
✅ 2.1 โกดังควบคุมอุณหภูมิ (Cold Storage)
- เหมาะกับธุรกิจอาหารสด ผลไม้ และยา ที่ต้องเก็บในอุณหภูมิที่เหมาะสม
- ค่าเช่าสูงกว่าโกดังทั่วไปถึง 2-3 เท่า
ตัวอย่าง:
โกดังแช่เย็นของ Fresh Cold Storage ที่มหาชัย ปล่อยเช่าให้กับบริษัทส่งออกอาหารทะเล โดยสามารถคิดค่าเช่าได้สูงถึง 700 บาท/ตร.ม. เนื่องจากเป็นโกดังที่มีเทคโนโลยีควบคุมอุณหภูมิขั้นสูง
3. ต้นทุนและผลตอบแทนจากการลงทุนโกดังให้เช่า
💰 3.1 ต้นทุนหลักของการลงทุนโกดัง
- ค่าที่ดิน: ทำเลคือปัจจัยสำคัญที่สุด ทำเลที่ดีเช่น กรุงเทพฯ ปริมณฑล ชลบุรี ระยอง อาจมีราคาสูง
- ค่าก่อสร้าง: อยู่ที่ประมาณ 4,000 – 8,000 บาท/ตร.ม.
ตัวอย่าง:
นักลงทุนรายหนึ่งซื้อที่ดิน 5 ไร่ ที่บางนา-ตราด และสร้างโกดัง 3,000 ตร.ม. ด้วยงบ 20 ล้านบาท สามารถปล่อยเช่าในราคา 200 บาท/ตร.ม./เดือน ทำให้ได้ค่าเช่า 600,000 บาท/เดือน และคืนทุนภายใน 8 ปี
4. ความเสี่ยงที่ต้องระวังก่อนลงทุน
⚠️ 4.1 ความเสี่ยงด้านทำเล
การเลือกทำเลผิด เช่น พื้นที่ที่ไม่มีดีมานด์ หรือการเข้าถึงลำบาก อาจทำให้โกดังปล่อยเช่ายาก
ตัวอย่าง:
นักลงทุนรายหนึ่งสร้างโกดังขนาด 10,000 ตร.ม. ในจังหวัดหนึ่งที่ห่างไกลจากแหล่งอุตสาหกรรม แม้ว่าจะตั้งราคาถูกเพียง 120 บาท/ตร.ม. แต่ไม่มีผู้เช่าเข้ามาสนใจ ต้องแบกรับภาระดอกเบี้ยและค่าบำรุงรักษา
5. กลยุทธ์การลงทุนโกดังให้เช่าให้ได้กำไรสูงสุด
✅ 5.1 เลือกทำเลที่มีดีมานด์สูง
ทำเลที่ใกล้ ท่าเรือ นิคมอุตสาหกรรม หรือจุดกระจายสินค้า จะทำให้หา ผู้เช่าได้ง่ายและค่าเช่าสูง
ตัวอย่าง:
โกดังขนาด 8,000 ตร.ม. ในโครงการ LogiPark ระยอง ใกล้นิคมอุตสาหกรรม EEC สามารถปล่อยเช่าให้บริษัทโลจิสติกส์จากจีนได้ทันทีหลังสร้างเสร็จ
สรุป: ลงทุนโกดังให้เช่าดีไหมในปี 2568?
✅ เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการรายได้ระยะยาว และเลือกทำเลที่เหมาะสม ตลาด E-commerce และโลจิสติกส์ยังเติบโต แต่ต้องศึกษาและเลือกทำเลที่มีดีมานด์จริง
📌 แนะนำ: หากคุณสนใจลงทุน ควรศึกษาตลาดให้ละเอียด และวางแผนบริหารโกดังให้มีประสิทธิภาพ
✨ คุณพร้อมหรือยังที่จะลงทุนในธุรกิจโกดังให้เช่า?
หากต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม ติดต่อที่ปรึกษาการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อเพิ่มโอกาสความสำเร็จ! 🚀
